宾政行复〔2024〕51号

行政复议决定书

申 请 人：刘某某

被申请人：宾阳县黎塘镇人民政府，地址：宾阳县黎塘镇仁爱路18号

法定代表人：陈良洁，镇长

委托代理人：和永波，副镇长

申请人不服被申请人2024年8月22日作出的《关于刘某某信访事项的答复》（以下简称《答复》），于2024年9月13日向本机关申请行政复议。本机关依法受理，现已审查完结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《答复》，责令被申请人重新作出处理。

申请人称：

一、被申请人对申请人提出的第一个问题，不敢直面问题，答非所问，故意转移问题，逃避问题，逃避责任。

申请人自2023年9月18日至2024年1月3日多次向被申请人提交举报信，被申请人都没有任何反应，故申请人将举报信内容归纳到要被申请人依法处理的9个问题中，第一个问题就是要被申请人“按照《广西壮族自治区物业管理条例》第十七条第二款的规定，组建业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会选举新一届业主委员会”。被申请人的《答复》却答非所问，全篇约 1873个字的《答复》就用了876个字近一半的篇幅，把问题全部转移到与第一个问题完全无关的 2021年如何选举业主委员会的问题上去。申请人是要被申请人依法组建业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会选举新一届业主委员会，而不是要被申请人去说2021年选举的业主委员会。因为业主委员会从2021年9月2日成立三年以来未召开过一次业主大会，其不依法履行职责的行为，致使以下严重侵犯和损害业主合法权益的问题得不到解决，失去了业主委员会续存的意义：

一方面，物业公司不经业主大会同意，未办理任何手续，非法拦车、强行收取停车费，进行非法经营的问题一直得不到解决。《民法典》第二百七十八条明确规定“下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。”《广西壮族自治区物业管理条例》第七十五条也明确规定“……确需将住宅、车位、车库等改变为经营性用房或者经营场所的，应当经有利害关系的业主一致同意，并依法办理相关手续。”《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第二十一条第一款规定：“……依法成立业主大会后，车辆停放服务收费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。”根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是管不了车辆停放服务合同的，车辆停放服务合同与物业服务合同，是两个完全不同的合同，业主委员会没有资格签订车辆停放服务合同，签订合同和收费标准是由业主大会与物业公司以合同形式约定的。物业公司未经办理任何相关手续就非法拦车强行收取停车费的问题，由于业主委员会的不作为，长期未得到解决。

另一方面，小区公共收益被侵占的问题长期得不到解决。《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。粮库自“三供一业”分离移交之后的几年间，无视法律、无视业主，一直在侵占业主的公共收益（小卖部租金）的问题，由于业主委员会的不作为，也一直没有得到解决（其他问题在之后的9个问题中将分别提到）。

鉴于业主委员会不依法履行职责的行为，根据以下法律、法规和部门规章的规定，业主委员会早就已经属于提前换届选举之列：《广西壮族自治区物业管理条例》第二十五条第二款规定“……业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议至少每年召开一次，具体时间由业主委员会按照业主大会议事规则执行”；第四十条第二款规定“业主委员会任职期间有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议，业主大会应当启动提前换届选举程序：……（二）业主委员会连续六个月不履行或者不正确履行职责，经街道办事处或者乡镇人民政府责令限期整改后拒不改正的；”。中央政法委等十部门联合发文的《住房和城乡建设等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第（八）项明确规定“业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会”。

被申请人不站在为人民服务的高度，对申请人提出的涉及广大业主切身利益的第一个问题，故意转移问题、逃避责任，其“应当作为而不作为”和“不履行或者不正确履行职责”的行为，违反了《信访工作条例》第四十二条第（二）项和《公职人员政务处分法》第三十九条的第一项，同时也违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第一百零七条关于“各级人民政府及有关主管部门工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由其上级机关或者监察机关责令改正，并依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）不履行或者不正当履行筹备、组织、召开业主大会会议职责”的规定。

国务院《物业管理条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”。

《广西壮族自治区物业管理条例》第二十四条第三款规定“业主大会筹备组或者业主大会会议召集人应当对参与表决和来参与表决业主的房号及专有部分面积、姓名、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况进行详细记录，汇总全体业主表决意见及其结果，并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。”第二十五条第三款还规定“除发生安全事故或者紧急情况需要临时召开业主大会会议外，业主委员会应当在会议召开前十五日将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置予以公示，并书面告知居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派人进行指导和监督”。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十条规定“业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档”。关于业主大会会议，国务院《物业管理条例》第十四条的“理解与适用”也说得很清楚“业主大会会议关系到各业主的切身利益，……所以物业业主大会应及时通知居委会，便于其对业主大会的相关工作进行指导和监督。业主大会会议记录由业主委员会负责，对于大会召开过程和业主发表的意见应当以书面形式作详实的记录，成为业主大会开展工作的重要档案资料，也便于业主对业主大会的监督”。

所以，根据上述三部法律、法规和部门规章的规定，业主大会会议不是说开了就开了那样简单。谁说开了，就要拿出记录有召开的时间、地点、社区是谁参加、会议的内容、业主发表的意见、表决的情况和结果等资料。

二、第二个问题是要被申请人依法撤销给业主委员会办理的没有载明任期的备案。

《广西壮族自治区物业管理条例》第三十三条第二款规定“……备案文书应当载明业主大会名称、委员、候补委员名单、届别、任期、负责人和办公地址。”第三十条规定“业主委员会人数为五至十一人单数：每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会决定。”

由此可见，业主委员会的任期是由业主大会决定的，由于业主委员会没有召开业主大会决定任期，所以业主委员会的备案就提交不了任期。业主委员会提交不了任期，被申请人也予以备案的行为，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第三十三条第二款的规定。被申请人对第二个问题只字不提，存在不作为。

三、第三个问题是要被申请人依法撤销物业公司弄虚作假、用虚伪材料骗取的备案。

《广西壮族自治区物业管理条例》第五十七条第三款明确规定“签订或者变更物业服务合同应当加盖业主大会印章，并自签订或者变更之日起十五日内，由物业服务人将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。”第一百零一条规定“物业服务人有下列情形之一的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款；（三）违反本条例第五十七条第三款规定，未将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案”。未将物业服务合同备案要罚款，这足以说明将物业服务合同备案的重要性和必要性。物业公司不按规定提交备案材料，被申请人也备案，被申请人存在乱作为。

必须指出的是，物业公司之所以没有将物业服务“合同”备案，是因为这份没有加盖业主大会印章的“合同”，没有得到业主大会的授权。没有得到业主大会授权签订的合同，不但违反了国务院行政法规《物业管理条例》第十五条的强制性规定，而且也违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第三十八条第（七）项的管理性强制性规定。面对问题多多（整个“合同”有实质性内容的条款不过30条，而严重违反法律、法规、严重侵犯和损害业主合法权益的条款和内容竟高达13项）的“合同”，物业公司用虚伪的材料糊弄被申请人，骗取被申请人的备案。

“坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施”是《行政复议法》第三条明确规定的，被申请人的违规备案必须被撤销。被申请人对第三个问题也只字不提，同样是不作为。

四、第四个问题是要被申请人依法撤销由业主委员会点名组成的，既没有广泛性、合法性，又没有代表性的非法的业主代表。

《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条明确规定“同一物业管理区域，有二栋以上房屋的，可以以栋或者单元为单位成立业主小组。业主小组由该栋、单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：（一）推选业主代表参加业主大会会议。”按规定选举好具有广泛性、合法性和代表性的业主代表，是事关业主切身利益的大事。不按规定选举业主代表，是代表不了业主的。

关于购买灭火器的费用该由谁负担，不说刚刚实施“三供一业”分离移交政策时，就是已经进入正常的物业管理后，购买灭火器的费用，也轮不到业主出。对此，《广西壮族自治区物业管理条例》第八十二条第二款作了明确规定“利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，并应单独列贴。百分之五十以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新……”由此可见，要业主出钱购买灭火器的决定是违法的。业主委员会不按规定选举业主代表，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条的规定。为了更好的开展物业管理活动，为了维护业主的合法权益，由业主委员会点名组成的非法的业主代表必须撤销，被申请人对第四个问题还是只字不提的行为，同样是不作为。

五、第五个问题是要被申请人依法组织区域划分，以维护业主的合法权益。

《广西壮族自治区物业管理条例》第十四条明确规定“已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会按照本条例第十二条规定，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整，物业管理区域划定或者调整后，县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业管理区域内公告本条例第十三条第三款规定的内容”。而第十三条第三款规定公示的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围；（二）地上地下物业共用部位、共用设施设备名称、位置和面积；（三）规划车位数量和位置；（四）物业服务用房的位置和面积；（五）人民防空工程位置和面积；（六）需要公示的其他场所和设施设备。由此可见，对物业管理区域的划分不但对人员的组成有严格的要求，而且对划分的项目和内容也有明确的规定。被申请人作为上述第十四条规定的区域划分的法定牵头人，竟把连参加区域划分的资格都没有、对区域划分一无所知的业主委员会和物业公司在“合同”第一条写的寥寥数字说成是区域划分，而“合同”第一条记载的内容为：“本物业基本情况 物业类型：多层住宅，坐落位置：宾阳县黎塘镇某某路X号， 实际物业服务的范围及项目基本情况：在可收费物业服务区域内，住宅物业总面积为2356㎡，共364户。如服务区域面积有变化的，以黎塘某某住宅小区实际规划、建设范围为准”。前述内容只能算是情况介绍，但连情况介绍都很欠缺的“物业类型”“座落位置”“物业服务范围及项目”和“住宅面积与户数”等寥寥数字，不属于《广西壮族自治区物业管理条例》所指的物业管理区域划分。

假如“合同”第一条写的是区域划分，那么《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条第三款规定的六项内容中第（一）项和第（二）项关于物业管理区域的四至范围和地上地下物业共用部分、共用设施设备名称、位置和面积是怎样划定的？业主委员会和物业公司不是法定的区域划分的参与人，没有资格进行区域划分，更何况“合同”第一条写的并不是区域划分。被申请人把“合同”的第一条冠以区域划分，是对法律、法规的误解。

此外，在是否已经进行区域划分的问题上，被申请人竟在《答复》的第3页最后一个自然段第一个句子的开头用了“经查”二字。根据上述《广西壮族自治区物业管理条例》第十四条的规定，被申请人不但是物业管理区域划分的法定参与人，而且也是物业管理区域划分的法定的组织者和领导者，自己组织过还是没有组织过区域划分，自己不清楚吗？

六、从第六至第九个问题，虽然具体内容不同，但归根结底就是四个字——产权问题。

首先，必须指出的是，现在的黎塘某某物业小区（过去的国有企业职工家属区）是业主的，不是企业的。谁否定这一点，怀疑这一点，就是否定和反对国家的路线、方针和政策。

随着国家“三供一业”分离移交政策的实施，原国有企业职工家属区的分离移交，随着所涉及的资产实行无偿划转，产权已经变更，昔日的国有企业职工家属区，如今已经成为业主当家作主的物业小区，桂政办发〔2017〕52号印发文件、《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）就是最好的说明。可是，被申请人在《答复》的第3页最后一个自然段，竟抬出已经成为历史的宾国用（2008变）第1974号文件，认定小卖部、公共厕所、活动室的权属是粮库的，是对“三供一业”分离移交政策的无知和否定。

被申请人必须清楚，业主委员会和物业公司按“三供一业”分离移交政策的规定，不但已经办理了《物业承接查验交接记录》，而且还签订了《黎塘某某住宅小区物业承接查验协议》。按“三供一业”分离移交政策的规定，标准的正确的称谓和内容、条文组成的规范，应该称《……分离移交协议》。如果业主委员会没有跟被申请人说过这两份资料，被申请人要问业主委员会为什么要隐瞒这两份资料，进而追究业主委员会欺骗被申请人的法律责任。

通过业主委员会隐瞒这两份资料的情况，还说明被申请人在以往工作中没有深入到群众中去，总是只听被举报人的一面之词。在某某小区内，还有个党组织叫第五支部，那就是与粮库的党组织不是一个系统的黎塘镇某某社区第五党支部。在大是大非面前，为何不相信党组织？为何不相信群众？业主举报业主委员会和物业公司，被申请人每每总是去问被举报人，能问出个什么名堂来？被申请人这样片面的调查处理问题违反了党的群众路线。

随着“三供一业”分离移交政策的贯彻执行，国有企业对原国有企业职工家属区拥有产权的年代已经一去不复返。被申请人连“三供一业”的分离移交，分离什么、移交什么都搞不清。

七、被申请人就粮库侵占业主的公共收益（小卖部租金）一事，被申请人在《答复》的最后一句要业主提起诉讼，这是不作为、乱作为的逃避问题、逃避责任。

《广西壮族自治区物业管理条例》第一百零五条明确规定“挪用、侵占公共收益的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期归还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究刑事责任。”该规定对挪用、侵占业主的公共收益由谁处罚，如何处罚规定得清清楚楚，被申请人就粮库侵占业主的小卖部租金，要业主提起诉讼是不作为、乱作为的逃避责任。

以上需要被申请人解决的九个问题，事实清楚，有法律、法规明确的规定，符合《信访工作条例》第三十二条第一款第（一）项和《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款的规定。为了维护法律的尊严，为了维护业主的合法权益，请求宾阳县人民政府依法进行行政复议。

被申请人答复称：

一、申请人称“被申请人对申请人提出的第一个问题，不敢直面问题，答非所问，故意转移问题，逃避问题，逃避责任。”无事实依据，无证据证明，主体不适格。理由：1.申请人于2024年4月22日通过信访渠道向被申请人反映要求被申请人“组建业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会选举新一届业主委员会”的诉求。按照《广西壮族自治区物业管理条例》第十七条规定：街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组”。按照条例规定申请人刘某某个人申请主体不适格。2.被申请人根据信访人刘某某的诉求，按照信访工作条例有关程序对信访人刘某某进行信访答复，工作程序合法，履行法定职责。3.被申请人安排工作人员于 2024年8月21日下午与申请人刘某某在某某社区办公室进行了面对面交流，对其提出的问题，工作人员也给出了相应答复，不存在逃避问题逃避责任行为。

二、申请人要求被申请人“依法撤销给业主委员会办理没有载明任期的备案”没有事实和法律依据。理由：1.某某小区《业主大会议事规则》第十九条载明业主委员会每届任期3年。2.《业主大会议事规则》在2021年9月2日召开的首次业主大会投票通过，并予以公告，公告内容为：“2.表决《业主大会议事规则》，同意208 票，同意人数达57%、同意人数拥有的建筑面积达52%”,申请人所述与事实不符。

三、申请人称“申请人要被申请人依法撤销物业公司弄虚作假、用虚伪材料骗取的备案。”无事实依据，无主体资格，对象错误，非被申请人职责范围。理由：根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十七条第三款“签订或者变更物业服务合同应当……由物业服务人将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案……”小区物业服务合同备案单位为宾阳县人民政府住房城乡建设主管部门。申请人的诉求应向主管部门提出。

四、申请人称“要被申请人依法撤销由业主委员会点名组成的，既没有广泛性、合法性，又没有代表性的非法的业主代表。”无事实依据，与事实不符，对法规以曲解。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条“同一物业管理区域，有二栋以上房屋的，可以以栋或者单元为单位成立业主小组”，条例并没有强制性要求必须成立业主小组，申请人所在单元可以成立或不成立，系由申请人本单元业主自主决定。关于业委会的成立是否合法问题，业委会的成立有向当地政府申请、请求当地政府指导函、向当地报送业委会候选人函、开业主大会公告、业委会成员选举结果公告、业委会成员名单公示，业委会主任、副主任和秘书推选结果公告、宾阳县黎塘镇人民政府关于《关于广西壮族自治区黎塘粮食储备库有限公司、广西某某面粉有限责任公司黎塘某某住宅小区业主委员会备案申请》的通知等证据证实，业委会的成立是依法的，并且这一系列选举工作中，申请人有签名，有参与，所以申请人所述无事实依据，与事实不符。

五、申请人“要被申请人依法组织区域划分，以维护业主的合法权益。”的诉求并非为被申请人职责范围，应当向主管部门提出。理由：《广西壮族自治区物业管理条例》第十四条第一款“已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的……在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。”本条例实施的前提条件为：物业管理区域尚未划定或者确需调整的，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。《黎塘某某住宅小区物业服务合同》中的条款已经载明服务区域及项目，合同合法有效，且已实际管理。申请人仅以个人名义申请区域划分不符合实际，现有管理区域也没有影响申请人的生活或切身利益。

六、申请人称“从第六至第九个问题，虽然具体内容不同，但归根结底就是四个字—产权问题”的诉求并非被申请人职责范围，申请人也没有明确表述其个人的产权是否被侵害。

如在企业改制中申请人的产权利益存在异议，应当向申请人单位或国有资产主管部门提出。

七、申请人称“被申请人就粮库侵占业主的公共收益（小卖部租金）一事，被申请人在《答复》的最后一个句子要业主提起诉讼，这是不作为、乱作为的在逃避问题、逃避责任”与事实不符，也无主体资格。诉求中还有关于“责令首丰退还非法拆除室内灯光球场的电风扇、铁椅当废铁卖非法所得的公共收益”“责令拆除男女公共厕所被封的门口”“责令打开职工活动室被用锁头锁，并用大铁线捆绑加固的大门”的诉求均无主体资格。根据《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现在某某小区为原国有企业职工家属区，按照企业改制后，根据“三供一业”分离办法进行分别管理。小卖部、公共厕所、活动室所有权属于原国有企业财产，并未变更或转让给小区业主管理使用，在物业交接中也未列有上述不动产，申请人的主张依法无据，与事实不符，也无主体资格。

综上所述，被申请人已按照工作职责开展相关工作，程序合法，公开透明。申请人的诉求无主体资格、无法律依据、无证据材料证明、其主张适用法律法规条款错误，请求县人民政府依法驳回其复议请求。

经复议查明：申请人刘某某系宾阳县黎塘某某住宅小区的业主，申请人于2024年4月22日通过广西信访平台提出以下诉求：1.按照《广西壮族自治区物业管理条例》第十七条第二款的规定，组建业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会选举新一届业主委员会；2.撤销给业主委员会办理的没有任期的违反《广西壮族自治区物业管理条例》第三十三条第二款规定的无效备案；3.撤销物业公司弄虚作假，用虚伪材料骗取政府办理的违反《广西壮族自治区物业管理条例》第五十七条和《南宁市物业管理条例》第四十五条规定的无效备案；4.撤销由业主委员会点名组成的违反《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条规定的非法的业主代表；5.组织物业管理区域划分；6.按照《广西壮族自治区物业管理条例》第一百零五条的规定，责令粮库退还侵占物业小区小卖部租金违法所得的公共收益；7.按照《广西壮族自治区物业管理条例》第一百零五条的规定，责令首丰退还非法拆除室内灯光球场的电风扇、铁椅当废铁卖非法所得的公共收益；8.责令拆除男女公共厕所被封的门口；9.责令解除职工活动室被用锁头锁，并用大铁线捆绑加固的大铁门。该信访事项依据属地管理原则被平台交由被申请人宾阳县黎塘镇人民政府处理。

2024年6月27日，被申请人接到案涉信访件后经调查查明，黎塘某某住宅小区于2021年5月11日向被申请人申请成立小区业主委员会，2021年6月25日被申请人、某某社区工作人员指导召开了业主大会筹备组会议，确定了业主委员会成员的人数、选举方式和议程，2021年8月18日筹备组发布《公告》告知住宅小区全体业主召开首次业主大会会议的时间、地点、议题及表决事项内容，2021年9月2日黎塘某某住宅小区首次业主大会召开，大会选举产生了业主委员会成员，并于2021年9月6日将选举产生的业主委员会成员名单进行了公示，在公示期间未收到任何反馈，2021年9月15日筹备组（代表）向被申请人提交《关于请组织首次业主委员会会议的工作函》，2021年9月16日被申请人组织召开黎塘某某住宅小区首次业主委员会会议，并在经选举产生的7名业主委员会委员中推选产生业主委员会主任、副主任、秘书，2021年10月27日，被申请人根据业主委员会提供的材料对黎塘某某住宅小区业主委员会予以备案，备案编号：黎业委会备〔2021〕第002号。

此外，黎塘某某住宅小区坐落于宾阳县黎塘镇某某路X号地块范围内，该地块使用权面积为12060.60㎡，土地使用权人为广西宾阳黎塘国家粮食储备库，证件为宾国用（2008 变）第1974号《国有土地使用证》，根据《物业承接查验交接记录》记载移交的共有部位仅包含“绿地、道路、公共停车场、公共设施设备用房、物业服务用房等”，《黎塘某某住宅小区司物业承接查验协议》第七条第（三）款记载的共用设施：“一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等”，不包括公共厕所、小卖部、职工活动室和灯光球场。被申请人遂于2024年8月22日作出《答复》答复申请人：一、黎塘某某住宅小区业主委员会的选举合法且有效，被申请人对申请人关于请求：1.组建业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会选举新一届业主委员会；2.撤销业主委员会备案；3.撤销物业备案；4.撤销业主代表等诉求不予支持。二、《黎塘某某住宅小区物业服务合同》第一章第一条已对管理区域予以划分。其中，小卖部、公共厕所、活动室的权属归属于广西宾阳黎塘国家粮食储备库，其证件为宾国用（2008 变）第1974号《国有土地使用证》，土地使用权人为广西宾阳黎塘国家粮食储备库。公共厕所因漏电、漏水存在安全隐患，且近年曾有老人在厕所里摔倒并卡在厕所槽，现已封闭。活动室曾因发生火灾，出于安全考虑也已上锁。灯光球场的权属归属于广西某某粮食集团有限公司黎塘分公司，且室内的电灯、电风扇等设施存在漏电现象，公司将旧设备出售以购置新的设备，目前已完成电灯、电风扇等设施的更换工作。如对答复不服，可依法提起行政诉讼或申请行政复议。有关要求退还小卖部租金、电风扇、铁椅等公共收益问题，可依法向人民法院提起民事诉讼。

申请人认为被申请人存在不作为，答复不当，侵犯其合法权益，向本机关申请行政复议，请求撤销被申请人2024年8月22日作出的《答复》，并责令被申请人履行职责。被申请人则答复如前。

上述事实有下列证据证明：告知书、成立业主委员会筹备小组的公示、《关于请予以工作指导的函（召开筹备组会议）》、首次业主大会筹备组会议签到表、《关于请审核业主委员会委员候选人的函》、公告（召开首次业主大会会议）、公告（业主大会四项议题的表决结果）、公示（业主委员会成员名单）、《关于请组织首次业主委员会会议的工作函》、首次业主委员会会议签到表、会议纪要、业主大会议事规则、业主大会成立和业主委员会选举情况报告、公告（推选产生业委会主任、副主任、秘书和成员）、同意业主委员会备案的通知、物业承接查验交接记录、物业承接查验协议、宾国用（2008 变）第1974号《国有土地使用证》、刘某某信访平台登记截图等。

结合以下法律、法规相关条款的规定：

《信访工作条例》

第十七条 公民、法人或者其他组织可以采用信息网络、书信、电话、传真、走访等形式，向各级机关、单位反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，有关机关、单位应当依规依法处理。

采用前款规定的形式，反映情况，提出建议、意见或者投诉请求的公民、法人或者其他组织，称信访人。

第二十二条 各级党委和政府信访部门收到信访事项，应当予以登记，并区分情况，在15日内分别按照下列方式处理：

……

（二）涉及下级机关、单位或者其工作人员的，按照“属地管理、分级负责，谁主管、谁负责”的原则，转送有权处理的机关、单位。

……

第三十一条 对信访人提出的申诉求决类事项，有权处理的机关、单位应当区分情况，分别按照下列方式办理：

……

（五）属于申请查处违法行为、履行保护人身权或者财产权等合法权益职责的，依法履行或者答复。

……

《广西壮族自治区物业管理条例》（2020年修订）

第六条

……

街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，指导、监督本辖区内物业管理活动。

……

第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

第十二条 物业管理区域的划分遵循规划在先、有利于实施物业管理的原则，综合考虑建设用地宗地范围、物业类型、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

……

第十四条 已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会按照本条例第十二条规定，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。

物业管理区域划定或者调整后，县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业管理区域内公告本条例第十三条第三款规定的内容。

物业管理区域内不动产权属登记已经完成，涉及业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房调整的，相关权利人应当办理不动产权属变更登记。

第三十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处或者乡镇人民政府备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

（二）业主大会议事规则、管理规约以及业主大会议事规则、管理规约内容与示范文本内容不一致的说明；

（三）业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺。

前款所列资料齐全的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到资料起五个工作日内出具业主大会、业主委员会备案文书，并将备案资料抄送县级人民政府住房城乡建设主管部门。备案文书应当载明业主大会名称，业主委员会名称，委员、候补委员名单，届别、任期、负责人和办公地址。

……

第四十条 业主委员会任期届满前九十日，应当书面报告街道办事处或者乡镇人民政府；业主委员会未按照规定报告的，业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府提出书面申请。街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面报告或者书面申请之日起三十日内组建换届选举筹备组。筹备组应当按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议，在业主委员会任期届满前，选举新一届业主委员会。

业主委员会任职期间有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届选举程序：

（一）作出的决定严重违反法律、法规的；

（二）业主委员会连续六个月不履行或者不正确履行职责，经街道办事处或者乡镇人民政府责令限期整改后拒不改正的；

（三）按照本条例第三十二条规定递补后，业主委员会委员仍不足五人的；

（四）业主委员会无法正常履行职责的其他情形。

……

第九十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理的工作机构，配备和落实与物业管理工作相适应的人员、经费，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，履行下列职责：

（一）配合有关主管部门开展物业管理区域的划分、调整工作；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定；

（四）培训业主大会筹备组成员，每年开展业主委员会委员的培训；

（五）办理业主大会、业主委员会相关备案手续；

（六）参与物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（七）指导和监督应急物业服务人选聘；

（八）组织召开物业管理工作联席会议，研究处理物业管理工作的有关问题；

（九）建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制；

（十）提供物业管理活动各方的信用信息；

（十一）对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务人履行法定的义务；

（十二）监督业主、物业使用人按照规定使用和维护物业；

（十三）法律、法规规定的其他职责。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国行政复议法》

第六十八条 行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。

本机关认为，被申请人作为案涉住宅小区所在地镇人民政府，根据《信访工作条例》第十七条第一款、第二十二条第一款第（二）项规定，具有对申请人信访事项依法依规处理并答复的法定职责。

申请人信访反映案涉住宅小区成立业主委员会、推荐业主代表的程序违反《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》，被申请人为案涉住宅小区成立业主委员会进行备案，侵犯其合法权益，诉求相关单位撤销业主委员会备案、撤销业主委员会委员资格、组建换届选举筹备组并召开新一届业主委员会、撤销物业备案等，实质上是通过信访渠道申请履行保护合法权益。被申请人根据属地管理原则接到该信访事项后经调查发现，案涉住宅小区业主大会及业主委员会经筹备、选举、公示等环节成立，过程公开，程序合法，不存在申请人信访所称的违反《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》的情形。被申请人根据案涉住宅小区业主委员会提供的《关于广西壮族自治区黎塘粮食储备有限公司、广西某某面粉有限责任公司黎塘某某住宅小区成立业主委员会备案申请》及相关资料出具备案文书，符合《广西壮族自治区物业管理条例》第三十三条之有关规定，案涉住宅小区亦不存在《广西壮族自治区物业管理条例》第四十条规定的应当启动提前换届选举程序的情形。业主大会是建筑区划内依法成立的自治组织，建筑区划内实行业主自治，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条、第二十三条之规定，物业服务人的聘用与否、业主小组的成立与否应由建筑区划内的业主根据议事规则、管理规约等自主协商决定。

另外，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十四条之规定：“已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会按照本条例第十二条规定，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。”本案中，案涉住宅小区原系国有企业职工家属区，已实际投入使用。国有企业职工家属区与商品住宅小区不同，国有企业职工家属区“三供一业”分离移交后的物业管理服务法律关系既有与一般物业服务法律关系相似之处，也有自身的特殊性。根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发〔2016〕45号）的规定，将职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理职能从国企剥离，交由专业化企业或机构实行社会化管理。移交后的物业管理区域范围根据建设用地宗地范围、物业类型、建筑物规模、共用设施设备等因素限于原黎塘面粉厂职工家属区内，具体涉及的专有部位和共有部位已由相关不动产物权登记确定，不存在尚未划定或确需调整物业管理区域的情形。

申请人请求划定物业管理区域，本质上是请求对公共厕所、小卖部、职工活动室和灯光球场等主张物权。根据《民法典》第二百零九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据宾国用（2008 变）第1974号《国有土地使用证》记载，案涉住宅小区所处地块的土地使用权人为广西宾阳黎塘国家粮食储备库，《物业承接查验交接记录》《黎塘某某住宅小区物业承接查验协议》中对案涉住宅小区共有部位、共用设施的记载均未提及公共厕所、小卖部、职工活动室和灯光球场等，申请人亦未能提供证据证明前述区域属于案涉住宅小区全体业主共有，申请人以《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发〔2016〕45号）第（四）条规定的“对分离移交涉及的资产实行无偿划转”的规定主张前述区域属于案涉住宅小区全体业主共有，进而对前述区域主张权利，系对有关文件的误读；申请人诉请责令粮库退还小卖部的收益，责令某某公司退还变卖灯光球场电风扇、铁椅所得的收益，责令拆除小区公厕被封门口，责令打开职工活动室大门等，没有事实和法律依据。被申请人所作《答复》符合《信访工作条例》第三十一条第（五）项等有关规定，事实清楚，证据充分，程序合法，并无不当。

综上所述，被申请人依法履行了对申请人信访事项处理的法定职责，《答复》认定事实清楚，证据充分，程序合法，内容并无不当，本机关应予支持。申请人认为被申请人存在不作为，答复不当，侵犯其合法权益，请求撤销《答复》并责令被申请人履行职责的理据不足，本机关不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定：

维持被申请人2024年8月22日作出的《关于刘某某信访事项的答复》。

如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内依法向南宁市兴宁区人民法院提起行政诉讼。

宾 阳 县 人 民 政 府

                            2024年11月11日