宾政行复〔2025〕26号

行政复议决定书

申请人1：陆某祥

申请人2：石某南

被申请人：宾阳县宾州镇人民政府，地址：宾阳县宾州镇枫江路357号

法定代表人：赖永标，镇长

申请人不服被申请人2025年1月22日作出的《关于宾阳县宾州镇某某小区首次业主大会表决结果核验、决定及后续指导的公告》（以下简称《公告》） ，于2025年2月6日向本机关申请行政复议。本机关依法受理，现已审查完结。

申请人请求：撤销被申请人2025年1月22日作出的《公告》。

申请人称：因某某小区物业公司收费过高，没有按照宾阳县发展和改革局的（宾发改收费〔2022〕11号）规定与业主协商物业收费标准，又突然增加收费项目，2024年7月，某某小区业主向宾州镇人民政府申请指导成立业主委员会。但因宾州镇乡建中心作为指导单位指导失误，没有按照广西物业管理条例的要求正确指导，在某某小区开发商提出质疑的情况下，才匆忙于投票的最后时刻要求所有授权委托的业主提供房产证，乡建中心剔除100多份有委托书和业主身份证的委托材料，声称已经咨询参与制定广西物业管理条例的专家，委托人必须提供房主的房产证复印件、委托人身份证和被委托人身份证复印件，否则作为无效委托处理。被申请人在2024年12月12日开始至18日投票期间没有正确指导，到18日下午才说需要提供房产证，否则只提供委托书和身份证投票无效。一个下午到晚上至第二天早上9点，这么短的时间内，不可能再次联系上所有不能现场投票的业主来提供房产证，且在投票过程中社区工作人员已在投票现场打电话给业主本人核对了业主身份信息无误后才给受托人投票进了票箱的。既然有社区工作人员现场已经确认了业主身份，事后又说这部分委托投票算作无效参与。被申请人在公示业主委员会选举结果后，再次受到开发商质疑，通过再次核票又以选举参加人员未超过三分之二为由，宣布选举未生效只能一年后才能继续进行再次选举。

民法典实施以来，国内已经有了一些关于278条参与表决的判例。如（2021）浙0105民初4474号、（2021）沪0112民初32511号、（2021）沪0112民初36829号等以及北京市住建局2021年11月23日对市民的答复、成都市人民政府的答复等。上述案例的共同点为：1、表决票送达即为参与表决，送达率超过三分之二，业主大会即有效；2、若议事规则规定表决票送达不反馈从多，则表决时该条有效。就是说回收的431票，有效表决412户，未参与表决271户，这271户没有明确表示反对，同意票应该是412加271票，总共683票。退一步来说，既然委托业主已明确表示同意，就差房产证了还不能确认参与，这与《民法典》的精神、与国家方便群众的精神相违背。把参与率固化为投票率，宾州镇人民政府与国家法律精神背道而驰。宾州镇人民政府所称的：“由于参与表决的业主人数未达到小区总业主人数的三分之二，......本次表决未能生效”，把三分之二参与表决理解为三分之二投票是错误的，把三分之一的少数决定三分之二的多数，不符合少数服从多数的原则。

综上所述，请求复议机关依法对被申请人的错误行为进行撤销。

被申请人答复称：

一、事实依据。

宾阳县宾州镇某某小区首次业主大会筹备组于2024年8月15日成立，并展开首次业主大会筹备工作。同时，我镇工作人员开展指导工作。2024年12月13日下午，宾州镇乡建中心召开物业专题培训会后，已明确告知筹备组组长（某某社区支书主任）委托投票的委托材料要求。2024年12月16日上午，我镇工作人员通过电话明确告知筹备组成员蒙某清（联系电话：1897710XXXX）：委托投票的业主需要提供委托材料，方能参与首次业主大会的投票，并告知委托材料的具体内容要求。当天下午再次询问委托投票的业主提供委托材料的情况。

2024年12月19日下午，我镇工作人员发现该小区投票过程中大量存在委托材料不全的情况，紧急联系筹备组成员在宾州镇乡建中心召开专题会议，要求筹备组成员于12月20日开箱唱票前对委托投票材料不全的补齐委托材料，若委托材料不全，则按无效委托投票处理。

2024年12月20日上午，完成唱票和选票统计。2024年12月23日，我镇向该小区全体业主做出《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》，公告此次选举的表决结果，以示选举的公开性、透明性和民主性。

2024年12月25日，我镇收到宾阳县某某房地产开发有限公司提交的《关于对宾阳某某小区首次业主大会会议投票结果的质疑函》，该函件中提到：《关于宾阳县宾州镇某某小区业主在首次业主大会会议上投票权数的公示》公布的各项数据和投票结果涉嫌造假。我镇于2025年1月4日做出《关于对宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会表决结果进行核验的公告》决定对收回的选票进行核验。1月14日核查前，我镇对到场业主代表和开发商代表，再次重申委托材料不全的选票作为无效选票处理。经最终核验，本次业主大会参与表决业主431户，其中有效表决412户，弃权19户，未参与表决业主271户。由于参与表决的业主人数未达到小区总业主人数的三分之二，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条规定，本次表决结果未能生效。

我镇对筹备组成员培训时，已明确告知本次工作以《广西壮族自治区物业管理条例》指导为准，多次敦促筹备组成员学习该条例，委托事项的构成也在条例第二十二条中明确指出。因此，我镇认为委托事项的成立属于法定要求，在指导工作中已多次明确告知筹备组成员，未存在指导有误的情况。

另：《宾阳县宾州镇某某小区议事规则》尚未通过业主大会表决通过，属于草案，不能作为指导本次业主大会的依据。

二、法律依据。

《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条：成立业主监督委员会，选举、更换业主监督委员会，决定业主监督委员会委员任期、职责、工作规则；决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十二条：业主可以委托代理人参加业主大会会议；委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。

我镇在处理过程中，始终遵循了合法、公正、公开的原则，充分听取了小区业主意见，并依据事实和法律作出相应决定。

综上所述，我镇作出的《公告》决定均基于充分的事实依据和法律依据，请复议机关依法予以维持。

经复议查明：2024年12月23日，宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会筹备组对该小区首届业主大会选举结果进行公告（《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》），主要内容为：一、选举概况，小区首届业主大会已于2024年12月20日顺利闭幕，在宾州镇人民政府、宾州镇某某社区及小区广大业主的支持下，大会的验票、唱票、统计工作已按法定程序完成；二、选举参与情况，选举权数702票，参与表决人数533人；三、选举结果，《某某小区业主大会议事规则》得票403票，《某某小区物业临时管理规则》得票405票，候选人卢某得票390票、陆某祥得票337票、吕某鹏得票348票、蒙某宝得票305票、吴某华得票233票、石某南得票170票、何某得票253票；四、选举有效性，选举结果符合《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条关于由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的规定；五、公告发布，现将本届业主大会选举结果予以公告。公告落款为宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会筹备组，并加盖被申请人宾阳县宾州镇人民政府印章。

《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》张贴公布后，某某小区开发商宾阳县某某房地产开发有限公司向某某小区首届业主大会筹备组（被申请人）提交《关于对宾阳某某小区首次业主大会会议投票结果的质疑函》，质疑《关于宾阳县宾州镇某某小区业主在首次业主大会会议上投票权数的公示》公布的各项数据和投票结果涉嫌造假，公示内容及形式等严重违法，第二点“票权计算单位”所公告的面积、户数与实际情况不相符。被申请人接到该质疑函后于2025年1月4日作出《关于对宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会表决结果进行核验的公告》，决定于2025年1月14日派出工作人员与某某社区工作人员，并邀请县住建局（1-2名）、某某小区业主代表（10名，须在2025年1月10日下班前将本人身份证及房产证复印件各一份交到某某社区）和开发商代表（2-3名）全程见证，在某某社区对收回的选票进行核验。经核验后，被申请人于2025年1月22日作出《公告》，宣告经最终核验，本次业主大会参与表决业主431户，其中有效表决412户，弃权19户，未参与表决业主271户；参与表决的业主人数未达到小区总业主人数的三分之二，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条规定，本次表决结果未能生效，以及相应的善后事宜等。

申请人不服《公告》，认为被申请人以未提供相应房产证复印件为由否定相关业主委托参与表决，与事实和法律规定不符，且系被申请人履行指导职责不当又未给予合理补正相应房产证复印件时限所致，《公告》以参与表决的业主人数未达到小区总业主人数的三分之二为由，依据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条规定宣告本次表决结果未能生效，侵犯业主整体利益和申请人合法权益，于2025年2月6日向本机关提出行政复议，请求依法撤销《公告》。被申请人则答复如前，并提交证据：物业管理工作培训照片1张、蒙某清微信聊天截图1张、《关于对宾阳某某小区首次业主大会会议投票结果的质疑函》照片2张、《关于对宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会表决结果进行核验的公告》上墙照片2张。

另查明：被申请人未核验某某小区业主专有建筑总面积及业主总人数或提交相应证据；未核验《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》公示的“选举权数702票”所涉业主、专有面积，“参与表决人数533人”所涉业主、专有面积，“《某某小区业主大会议事规则》得票403票”所涉业主、专有面积，“《某某小区物业临时管理规则》得票405票”所涉业主、专有面积，“候选人卢某得票390票”所涉业主、专有面积，“陆某祥得票337票”所涉业主、专有面积，“吕某鹏得票348票”所涉业主、专有面积，“蒙某宝得票305票”所涉业主、专有面积，“吴某华得票233票”所涉业主、专有面积，“石某南得票170票”所涉业主、专有面积，“何某得票253票”所涉业主、专有面积，或相应的证据材料；也未核验《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》公示的“参与表决人数533人”中的业主人数与《公告》宣告的“本次业主大会参与表决业主431户”中的业主人数为何出现102人（户）的差异及相应证据材料。

上述事实有下列证据证明：物业管理工作培训照片、蒙某清微信聊天截图、《关于对宾阳某某小区首次业主大会会议投票结果的质疑函》内容照片、《关于对宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会表决结果进行核验的公告》上墙照片、《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》《关于对宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会表决结果进行核验的公告》等。

结合以下法律、法规相关条款规定：

《物业管理条例》

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　

第十一条　下列事项由业主共同决定：　　

（一）制定和修改业主大会议事规则；　　

（二）制定和修改管理规约；　　

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　

（四）选聘和解聘物业服务企业；　　

（五）筹集和使用专项维修资金；　　

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　

业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

《广西壮族自治区物业管理条例》

第四条　物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导，业主自治、专业服务、政府有关主管部门监督管理和指导相结合的治理机制，发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会对物业管理的指导和监督作用，推动物业管理工作创新。

第六条　县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导和监督街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关的行政管理工作。　　

县级以上人民政府发展改革、财政、民政、公安、自然资源（城乡规划）、市场监督管理、应急管理及消防救援、司法行政、生态环境、卫生健康、人民防空、城市管理综合行政执法等有关主管部门按照各自职责和本条例的规定共同做好对物业管理活动的相关监督管理工作。　　

街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，指导、监督本辖区内物业管理活动。　　

居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
    业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

第二十一条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的任期；
　　（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；
　　（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）使用物业专项维修资金；
　　（六）筹集物业专项维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作津贴的筹集、管理和使用；
　　（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（十一）成立业主监督委员会，选举、更换业主监督委员会委员，决定业主监督委员会委员任期、职责、工作规则；
　　（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
　　决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　第二十二条　业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件；委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。

第二十四条　业主大会会议采用记名投票方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于十五日。
　　公示期内，业主对表决结果有异议的，可以凭有效身份证明原件向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。委托他人查询的，代理人应当出具身份证明原件和书面委托书，委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。
　　业主大会筹备组或者业主大会会议召集人应当对参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、姓名、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况进行详细记录，汇总全体业主表决意见及其结果，并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。
　　物业管理公共事务电子投票系统由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。业主大会会议采用电子投票方式表决的，应当通过设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。

第九十一条　街道办事处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理的工作机构，配备和落实与物业管理工作相适应的人员、经费，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，履行下列职责：
　　（一）配合有关主管部门开展物业管理区域的划分、调整工作；
　　（二）指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作；
　　（三）指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定；
　　（四）培训业主大会筹备组成员，每年开展业主委员会委员的培训；
　　（五）办理业主大会、业主委员会相关备案手续；
　　（六）参与物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
　　（七）指导和监督应急物业服务人选聘；
　　（八）组织召开物业管理工作联席会议，研究处理物业管理工作的有关问题；
　　（九）建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制；
　　（十）提供物业管理活动各方的信用信息；
　　（十一）对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务人履行法定的义务；
　　（十二）监督业主、物业使用人按照规定使用和维护物业；
　　（十三）法律、法规规定的其他职责。

第九十七条　街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配备或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报。
　　基层人民调解委员会应当依法及时受理和调解物业管理纠纷。
　　发生物业管理争议后，当事人双方可以通过协商解决，也可以向基层人民调解委员会或者街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以直接提起诉讼或者申请仲裁。调解达成协议的，双方应当签订调解协议书；调解未达成协议的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

《中华人民共和国行政复议法》

第六十四条　行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：

（一）主要事实不清、证据不足；

（二）违反法定程序；

（三）适用的依据不合法；

（四）超越职权或者滥用职权。

行政复议机关责令被申请人重新作出行政行为的，被申请人不得以同一事实和理由作出与被申请行政复议的行政行为相同或者基本相同的行政行为，但是行政复议机关以违反法定程序为由决定撤销或者部分撤销的除外。

本机关认为，被申请人作为镇级人民政府，依据《物业管理条例》第十条、第十九条，以及《广西壮族自治区物业管理条例》第六条第三款、第九十一条、第九十七条第一款之规定，有对本案业主大会会议、业主委员会选举等物业管理活动及相应投诉质疑进行指导、监督和处理的法定职权，但必须根据实际或者在查明事实的基础上依法作出相应的指导、监督和处理决定。

物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导，政府有关部门监督管理和指导下的业主自治。制定业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会三事项，根据行政法规《物业管理条例》第十二条规定，须物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（即面积、户数占比均超过二分之一）的业主参加表决并同意。如达不到前述行政法规规定的业主自治比率，则根据地方性法规《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条规定，至少须有专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即面积、户数占比均达到三分之二以上）的业主参加表决，再经该参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数（即面积、户数占比均超过三分之一）的业主同意。

被申请人既然在《宾阳县宾州镇某某小区首届业主大会选举结果公告》中公示选举权数为702票（业主总数），《某某小区业主大会议事规则》得票403票（参与表决且同意的业主数），《某某小区物业临时管理规则》得票405票（参与表决且同意的业主数），候选人卢某得票390票（参与表决且同意的业主数），又在案涉《公告》中宣告经最终核验，本次业主大会参与表决业主431户，则《某某小区业主大会议事规则》《某某小区物业临时管理规则》和卢某得票均超过选举权数702票的二分之一（351票），已符合行政法规《物业管理条例》第十二条关于业主人数占比的规定，被申请人在未核验相应专有部分占建筑物总面积是否过半数的情况下，强调以地方性法规《广西壮族自治区物业管理条例》为指导，选择性适用法律，以参与表决的业主人数未达到小区总业主人数的三分之二为由，依据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条规定否定本次业主大会表决结果并作出案涉《公告》存在认定事实不清，证据不足，理解、适用法律依据错误。

此外，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十二条关于委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件的规定，主要是保证委托和产权的真实性，最终保证业主表决专有面积、人数的占比率，并未排除投票后补正相应产权材料，被申请人在未予合理期限补正相关产权材料，又未自行核实的情况下，仅以当事人投票前未能提交房产证复印件为由，依据该条规定直接否定相关业主的委托和表决，既作出案涉《公告》同样缺乏事实和法律依据。

综上所述，被申请人对相关质疑经核验后作出的《公告》认定事实不清，证据不足，理解、适用法律依据错误，依法难以维持。申请人认为被申请人以未提供相应房产证复印件为由否定相关业主委托参与表决，与事实和法律规定不符，《公告》宣告业主大会表决结果未能生效，侵犯业主整体利益和申请人合法权益，请求撤销《公告》》理据充分，本机关依法予以支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条规定，本机关决定：

一、撤销被申请人2025年1月22日作出的《公告》。

二、责令被申请人于60日内就相关质疑事项经依法核实后作出相应处理决定。

如不服本复议决定，可在收到本复议决定之日起15日内依法向南宁市中级人民法院提起行政诉讼。

                       宾 阳 县 人 民 政 府

                        2025年4月3日